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主题公园严控房地产化房企开发模式待考

发布时间:2018-07-10 13:14:37 编辑:笔名

主题公园严控房地产化 房企开发模式待考

在特色小镇领域奠定严防一哄而上圈地开发的政策主调之后,国内文旅地产也迎来了去地产化的明文规定。

不久前,发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。

据悉,伴随着国内旅游热及房地产企业转型细分领域,近两年来国内出现文旅地产开发热潮,包括万达、华侨城、恒大、世茂、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等多家房企均提出在文旅地产开发展规划,一些房企甚至将文旅板块的探索作为决胜行业下半场的战略板块。

不过,对于占地面积动辄逾千万亩的文旅大盘,项目的开发周期长资金投入大,且对于运营能力要求高,而当前国内多数主题公园的开发依旧依靠地产反哺商业模式。如若上述措施实施,意味着将对于这种项目的自我输血模式进行限制,或直接切断。

对此,业内人士认为,严控主题公园中的房地产开发并不意味着对主题公园+地产模式的全然堵塞,政策的出台更为对主题公园开发中乱象进行管控,大趋势看,文旅地产业务的发展机会很多,但是会越来越强调有更好资金能力的房企进入,也会强调物业的持有,而不允许有太多的散售或零售的概念。

严控主题公园开发概念炒作

近几年来,主题行业迎来了井喷式增长。据《2016中国主题公园发展报告》显示,目前我国有2700多家各类的主题公园,年间,国内预计还将增加64个主题公园,潜在入园人次预计达1.66亿,总投资额达到238亿美元。

巨大的市场前景吸引了各路资本的青睐,其中凭借主题公园+地产模式,大批房企竞相涉足主题公园领域,不过,存在一些开发商醉翁之意不在酒,借开发主题公园之名,变相圈地大搞房地产开发。事实上,过去十年,上述这些乱象长期为业内诟病,主题公园在中国的发展也是几经沉浮。

对此,上述发布的《意见》中提及,主题公园建设出现概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题,部分地区出现房地产化倾向。该文件提出要严格用地管理、严格核准程序、严控房地产倾向。

对于严控主题公园房地产化,《指导意见》有多处直接或相关表述,包括各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发,从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模

主题公园严控房地产化房企开发模式待考

,不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报表示,《意见》的出台主要是为了防范各类概念炒作,尤其是防范部分主题公园开发不到位的情况。

因为如果不管控类似地产业务开发,很可能会出现很多虚假营销

。比如说企业本身资金实力不到位,这个时候就是借此加快销售周边住宅项目。而类似资金状况不会因此而改变,这个时候反而会损害周边住宅项目的业主利益,类似各类承诺不兑现。

事实上,为抑制国内房企在大盘开发中进行圈地运动,相关部门早在自2015年兴起的特色小镇开发热潮中进行严控。2017年5月,住建部办公厅在下发的《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》中,除了要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成以外,还紧急叫停打着特色小镇名义搞圈地开发的项目。

严跃进指出,对于类似概念来说,特色小镇本身强调产业的特色,而主题公园则强调了文旅产业的发展。两者都强调不允许进行房地产开发,这方面实际上是相通的。

开发模式变革考验

然而,无论是在特色小镇,或者是在主题公园中进行项目开发的规范,在类似文旅地产开发中严控房地产的开发将意味着,房企项目的开发模式将受到考验。

据了解,对于占地面积动辄逾千万亩的文旅大盘,当前国内多数主题公园的开发依旧依靠地产反哺商业模式。在该模式中,由于投资规模大、回报周期长,企业多采用滚动开发的方式。其中,住宅、商铺等可售型房地产产品通常率先推出,从而快速获得现金回款,支持下一阶段的项目开发。

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